Hypotheek oversluiten? Zo werkt dat!

Als je voor je huidige hypotheek een hoge rente betaalt, kun je met het oversluiten van je hypotheek soms geld besparen. Dat geldt zeker als de rente op dit moment laag staat. Ook kan oversluiten verstandig zijn als je huidige hypotheekvoorwaarden niet meer bij je passen. Maar wat is een hypotheek oversluiten precies? Hoe werkt het, wat kost het en hoeveel kun je ermee besparen? 

Je hypotheek oversluiten, wat is dat?

Je hypotheek oversluiten betekent dat je de huidige hypotheek aflost en een nieuwe hypotheek afsluit in plaats daarvan. Dat kan vooral gunstig zijn als de huidige rente laag staat. In dat geval wordt namelijk je rentepercentage over je nieuwe hypotheek berekend op basis van de lage rentestand op dat moment. Daardoor ben je minder aan rente kwijt. Wel moet je rekening houden met de kosten die oversluiten met zich meebrengt.

Wanneer je hypotheek oversluiten?

Elk jaar zoeken we massaal een nieuwe zorgverzekering uit, want we willen allemaal de beste dekking voor een scherpe prijs. Een soortgelijke check-up zou ook goed zijn voor je hypotheek. Je hebt je hypotheek immers afgesloten met de rente en voorwaarden die destijds voordelig waren, maar misschien zijn er inmiddels betere voorwaarden of lagere rentes mogelijk. In dat geval kan je hypotheek oversluiten handig zijn.
Er kunnen verschillende redenen zijn om je hypotheek over te sluiten:

• Je wilt lagere maandlasten 
  Dit is de meest voorkomende reden voor oversluiten. Als de huidige hypotheekrente lager staat dan toen je je hypotheek afsloot, kan je hypotheek oversluiten voordelig uitpakken. Je bent dan veel minder kwijt aan rentelasten.
• De rentevaste periode van je hypotheek loopt af 
  Bij het afsluiten van je hypotheek heb je een rentevaste periode gekozen. Oftewel: een bepaalde periode waarin je het op dat moment geldende rentepercentage vastzet. Aan het eind van die periode kun je een nieuwe renteperiode kiezen. Dit geeft je de kans om je hypotheek over te sluiten.
• Je wilt een andere hypotheekvorm
  Het kan zijn dat een andere hypotheekvorm (bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek) beter bij je huidige wensen past. Er zijn tenslotte meerdere hypotheekvormen die ieder voor- en nadelen hebben. Oversluiten maakt het mogelijk om je hypotheek aan te passen aan de vorm die op dit moment goed past bij je situatie, wensen en financiële middelen. Zo kan het soms verstandig zijn om een aflossingsvrije hypotheek over te sluiten als het einde van de looptijd nadert. Anders moet je straks mogelijk in één keer een enorm bedrag aan aflossing betalen.
• Je huis heeft overwaarde
  Als je een hypotheek hebt op een huis met overwaarde, kan oversluiten een manier zijn om extra te lenen én van betere voorwaarden en/of rente te profiteren. Mits je hypotheek dit toelaat natuurlijk! (Overigens is je bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen ook een optie.) Je kunt dit extra bedrag bijvoorbeeld gebruiken om een verbouwing of verduurzaming van je huis te financieren.
• Er zijn veranderingen in je persoonlijke situatie
  Gedurende de looptijd van je hypotheek kan er veel veranderen in je leven. Kinderen krijgen, een erfenis ontvangen of binnenkort met pensioen gaan, zijn factoren die je woonwensen kunnen beïnvloeden. Het kan dan gunstig zijn om je hypotheek over te sluiten, zodat je opnieuw kunt kijken welke hypotheek bij je situatie past.

Kosten hypotheek oversluiten

Je hypotheek oversluiten brengt altijd kosten met zich mee. Voor de nieuwe hypotheek betaal je onder andere notariskosten, advies- en bemiddelingskosten en taxatiekosten voor de waardebepaling van je huis. Als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluit, betaal je daarnaast de kosten voor NHG.

Vanwege deze kosten heeft een hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker alleen zin als je de oversluitkosten terugverdient door de lagere netto maandlasten bij je nieuwe hypotheek.

Ook het aflossen van je oude hypotheek kan kosten met zich meebrengen. Als je rentevaste periode nog niet is afgelopen, betaal je namelijk een boeterente. Dat boetebedrag kan best oplopen. Voor de hoogte van de boeterente kijkt de bank naar de resterende looptijd, de huidige rente die geldt voor de resterende looptijd van je hypotheek en de marktrente. Een hypotheekadviseur vertelt je graag meer over de boeterente bij het oversluiten van je hypotheek.

Wat levert hypotheek oversluiten op?

In veel gevallen sluiten mensen hun hypotheek over voor een lagere rente. Een lagere rente op de hypotheek betekent immers lagere maandlasten. Daarmee houd je geld over voor andere dingen. Hoeveel oversluiten je exact kan opleveren (en of het je überhaupt iets oplevert), hangt onder meer af van het renteverschil tussen je huidige hypotheek en de nieuwe hypotheek na het oversluiten.

Rekenvoorbeeld

Stel: je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000,- met een hypotheekrente van 6%.

De rentevaste periode duurt nog 2 jaar, maar je besluit de hypotheek over te sluiten.

Je nieuwe hypotheek bedraagt ook € 250.000,-, maar nu met een hypotheekrente van 2,5%.

Elke maand bespaar je netto € 799,- min- € 496,- = € 303,-.

De kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek bedragen:

De eenmalige kosten van € 11.000,- heb je terugverdiend in 26 maanden (€ 11.000,- / € 431,-).

Na deze 26 maanden heb je maandelijks voordeel van het oversluiten van je hypotheek.

Wanneer is je hypotheek oversluiten niet gunstig?

In sommige gevallen is een hypotheek oversluiten niet mogelijk of niet gunstig. Uiteraard is oversluiten niet aantrekkelijk als de actuele rentes hoger liggen dan de rente die je nu betaalt.

Verder is het niet mogelijk om je hypotheek over te sluiten als je huis onder water staat. In dit geval is je huidige hypotheek hoger dan de waarde van je huis en blijft er dus een restschuld over als je het huis verkoopt. Je mag dan van de hypotheekaanbieder niet oversluiten.

Ook als je een spaarhypotheek hebt, is het waarschijnlijk niet verstandig om je hypotheek over te sluiten. Bij deze hypotheekvorm betaal je rente over de lening en ontvang je rente over het deel dat je spaart. Als je bij deze hypotheekvorm je hypotheek oversluit, betaal je minder rente, maar krijg je ook minder rente. Dat maakt het niet aantrekkelijk.

Rentemiddeling

Is jouw rentevaste periode nog lang niet afgelopen en verwacht je een hoge boeterente bij het oversluiten van je hypotheek? Vraag dan een hypotheekadviseur naar de mogelijkheden voor rentemiddeling op je huidige hypotheek. Bij rentemiddeling ga je een nieuwe rentevaste periode aan bij dezelfde geldverstrekker. De rente wordt dan een gemiddelde van de actuele rente en de rente die je nu betaalt, rekening houdend met de boeterente.

Bij rentemiddeling heb je dus geen kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek, maar kun je alsnog profiteren van een lagere rente. Wel moet je een boeterente betalen, maar dit bedrag wordt opgenomen in het nieuwe rentepercentage. Zo wordt de boete als het ware over een langere periode uitgesmeerd.

Hypotheek oversluiten gunstig voor jou?

Er komt nogal wat bij kijken om te bepalen of oversluiten jou een besparing kan opleveren. Een hypotheekadviseur kan alle kosten en baten in verschillende situaties voor jou op een rij zetten. Zo weet je exact of je hypotheek oversluiten voor jou interessant is.

Benieuwd? Maak direct een vrijblijvende afspraak met een onafhankelijk adviseur bij jou in de buurt.